以富人为主体的第三波移民热值得关注

　　中国银行私人银行联合胡润研究院发布《2011年中国私人财富管理白皮书》显示，通过对全国18个重点城市千万级别以上富人980份有效问卷调查，60%的富人有移民意向或已申请移民，其中东部和南部有移民意向的超过七成，亿万财富人群的海外投资比例更超过50%。

　　专家指出，受国内外多重因素影响，改革开放以来我国共发生过三次较为集中的出国热、移民热：第一波是从改革开放初期开始，一批人以寻亲、劳务、留学以及偷渡等形式出国，并陆续定居国外，其中劳务移民是主体;第二波是上世纪90年代，一批中国人以留学、技术劳工等形式走向世界各地，不少人最终实现移民，主要体现为技术移民;2002年美国投资移民新政策出台后，特别是2008年国际金融危机发生以来，我国以投资移民为主要形式、以富人为主要移民群体的第三波移民热方兴未艾。

　　与前两次移民热相比，本轮移民热呈现出一些不同以往的鲜明特点：一、改革开放以来的先富群体成移民主体，申请移民的数量多、占比高、增速快。二、不少移民是国内社会名流、成功人士，社会关注度高。三、移民热伴随着大量社会财富向国外转移。四、“移民不移居、移家不移业”。五、富人“主动寻求托庇”的移民动机强烈。

　　专家认为，太穷国家的人除当难民外，无法向外移民。太富国家的人无需向外移民，只有不穷不富的发展中国家的人才会大量向外移民。这类国家人均收入达到1000美元后，对外移民的人数就会逐渐增长，直到人均收入达到大约8000美元之后，其人数才逐渐下降并由人口净输出国变为人口净输入国。

　　我移民最青睐美加尤喜投资房产

　　统计显示，美国和加拿大是最受中国千万以上财富人群青睐的移民目的地，有40%的人选择移民美国，37%的人选择移民加拿大，14%的人选择移民新加坡，5%的人选择移民我国香港地区，2%的人选择移民英国。

　　上海市出入境服务中心有限公司移民部项目总监侯信才介绍，我国的投资移民早在2002年就开始出现，当时主要是投资移民到美国、加拿大、澳大利亚等国，其中美国、加拿大单纯投资移民的居多，而澳大利亚则以企业家商业移民著称。到2008年，投资移民人数开始迅速增多，一直延续至今。

　　富人移到哪里，往往意味着财富也流向哪里。据中国银行私人银行调查，美国既是中国富人最大移民目的地，同时也是最受欢迎的海外投资国家，占受访中国富人的42%。其后，中国富人的海外投资目的地依次为我国香港地区、加拿大、新加坡，占比分别为38%、23%和12%。

　　中国银行私人银行经理荆霆说，追求高收益并不是富人海外投资的主要目的，有1/3的富人进行海外投资的目的是移民。中国富人进行海外投资，一半以上的人会首选房地产，然后是外币存款，接着才是股票、金融衍生品、实业、保险等。

　　据国际知名房地产顾问公司莱坊国际集团调查，投资海外房地产尽管存在增值空间小、房产税高等不利因素，但由于其同时具备方便移民、以房养学、较低价格、永久产权等优势，深受中国富人青睐。

　　各国移民政策优势各具特色

　　中信银行出国金融中心总经理吴波涛说，中国富人在选择移民目的地时，考虑的因素千差万别，但也存在一些共性因素，包括投资门槛的高低、生活环境的优劣、办理周期的长短、有无移民监管、是否需要收入来源证明等。各国为吸引国外投资和优秀企业家，也推出积极政策，形成了各具特色的移民优势。

　　美国投资移民的最大优势是门槛相对较低。美国E B-5投资移民项目要求申请人拥有合法资产50万美元以上，投资50万美元到移民局批准的项目中，5年后取回本金，或在美国直接投资100万美元。这相对于英国“105万英镑全额投资”(或一次性支付19万英镑贷款利息，在个人或配偶名下拥有200万英镑的净资产证明)的方式更容易接受，并且无需申请人具备经商或管理背景，并允许捐赠和继承等。

　　除了生活环境优良外，加拿大、澳大利亚最具吸引力的是，其投资移民政策具有明确的指向性，主要针对企业主和高管人士。

　　加拿大投资移民项目要求申请人在过去5年内有2年的高级管理经验，同时，证明家庭拥有合法资产160万加元，或投资政府担保的基金80万加元，5年后无利息返还本金，或一次性投资无返还的20万加元。这一项目主要适合公司股东、法人以及部门经理以上级别的高管。

　　澳大利亚则主要针对企业主，着重于商业移民，其“132类天才企业家移民”(相对适用于高级管理人员)、“163企业主移民”(相对适用于私营企业主)、“165投资移民”(相对适用于专业炒股人士等)项目分别适合不同类型的企业主，申请者家庭资产要求从50万到112.5万澳元不等。该类项目的优势还在于可以直接获得绿卡，一步到位，并有潜在的商业投资机遇。

　　新加坡最大的优势在于其适宜华人的生活环境。新加坡投资移民项目须证明个人资产达2000万新元以上，投资250万新元，但无需追查资金来源，申请人无年龄、学历、英语要求等限制，无移民监管要求和居住要求，直接取得永久居住权，投资者可以常驻中国，父母可申请长期准签证，最为重要的是，新加坡 77%的人口为华人，所以深受一些不会外语、年龄较大的中国富人欢迎。

　　地中海小国塞浦路斯，尽管没有多少资源，却是很多中国富人快速拥有外国身份、并自由进出欧洲的捷径。获得该国绿卡后，即可自由出入27个欧盟成员国。该国要求申请者家庭拥有资产30万欧元以上，在塞浦路斯投资30万欧元以上的房产，无移民监管，无需商业背景，无需资产来源证明，6个月左右即可获得绿卡。

　　此外，我国香港地区也是很多富人喜爱的定居目的地，其资产要求是两年持续拥有不少于1000万港币的个人净资产。定居香港的优势在于，华语环境容易融入、税制简单、税率低、经商环境好等，而且很容易向世界其他国家移民和投资。

　　美国降低门槛重在“吸金”

　　近年来，投资移民增长较为显著的是美国、加拿大和新加坡，主要原因是加拿大和新加坡的移民门槛不断提高，所以很多人想抓住旧政策的“尾巴”，形成一波增长;与此同时，美国在降低投资移民门槛，吸引了投资移民者涌入。“不论抬高门槛还是降低条件，接纳投资移民的共同目标都在于吸引投资，创造国内就业机会。”第十一届全国政协委员、复旦大学教授葛剑雄说。

　　北京、上海、广州等地多家移民中介机构认为，“富人移民热”一方面是因为国内富裕群体移民热情高涨，另一方面也与有关国家推出积极的移民政策有关，其中美国的表现尤其引人注目。

　　北京因私出入境中介机构协会荣誉会长齐立新介绍，从2009年开始，美国移民趋热，特别是今年，EB-5类新政策的作用开始发酵。其中政策方面的原因是，金融危机后美国面临就业难题，产业、资本市场出现问题，迫切希望吸引外国资本帮助本国摆脱危机。除了中国之外，在俄罗斯、印度、巴西等国，美国都在以EB-5形式进行掘金。

　　美国的EB-5投资移民法案早在上世纪90年代就已推出，基本要求是全额投资达100万美元、创造10个就业机会。后来，条件降低到在美国的不发达地区可投资50万美元、创造10个就业机会。近来，美国又在一些区域推出试验项目，仅需投资50万美元，无需雇人。

　　侯信才说，美国的这个项目在国内经济形势好的时候就关闭，经济形势不好的时候就打开。目前该项目的截止日期是2012年9月，并还有可能继续延长，因此，可以预见美国将继续成为投资移民热点。

世界日报

农历年除了是华人社区的重要节庆之外，拜财力雄厚的华裔移民所赐，也在每年此时为大温房市带动一波旺盛买气。有地产经纪表示，今年买气更胜以往，尤其西温豪宅市场几乎是华人买家。

专营西温豪宅的地产经纪哈斯曼（Malcolm Hasman）表示，他在24日接待了四组来自中国温州的买家，参观了由他代售位于西温一栋叫价780万元的豪宅。这些富豪的兴趣很高，估计资金到位后下单的机会很大。

他说，农历年间一直都是本地房市旺季，而今年又比往年更热闹，过去两天来不断接到专营豪宅的华裔地产经纪来电，表示要带客户参观他所代售的西温豪宅。该豪宅不但有无敌海景，连车道都有暖气。

MAC行销公司销售总监布里格斯（Melanie Briggs）认为，随着股市波动，人们更热中于房地产投资，温市中心的新屋成交量过去几年已成长了两倍，如果说到了今年可以增加为三倍，她并不会感到意外。

卑诗大学（UBC）亚洲研究所李端端（Duanduan Li）教授表示，因为2012年是中国的龙年，大大助长了本地房市，尤其华人喜欢为自己选择一个好的时刻做出生子、转职或置产等人生重大决定，因为那样成功的机会比较大。源自温哥华找房网 – http://www.realfinder.com/?p=44002

今年PNP移民数4.5万

康尼还表示，移民部希望能将PNP计划在现有规模基础上扩大十倍，以解决本国人口老化及社会就业人手短缺等问题，进一步推动本国经济的长期发展。

“我们预计2012年会有大约4.5万名透过省提名计划进入加国的新移民前来加国” ， 康尼说：“正如总理哈珀所说，移民是未来经济增长的关键，我们要好好善用移民计划吸引更多具技术的移民来加，进一步推动本国的经济发展。”

PNP不可放松基本语言要求

康尼同时批评部分省份漠视对基本语言的要求，提醒他们正视存在的问题。康尼说，对于移民的基本语言要求过低，不仅可能导致移民申请者未来难以适应当地的劳动及就业需求，亦往往与欺诈申请案件的多寡有某种关联。语言要求较低的省份，欺诈移民个案亦较多。他强调，PNP移民申请人应该符合基本的语言要求。

PNP计划过去7年升5倍

另据加拿大联邦公民及移民部发表的最新报告 《省提名移民计划评核报告》 ，省提名移民计划现已成为加国仅次于联邦技术劳工计划（Federal Skilled Worker Program）的第二大经济类别移民来源。PNP目前每年吸纳3.6万个新移民，其中逾九成在抵加后一年内即申报工作收入，积极对本国经济作出贡献。

该份报告还说，PNP移民人数由2004至今已上升5倍，增至约每年4万人，并为有关省份带来显著经济利益，其中加西四省（卑诗、亚省、沙省和缅省）获益最大。这些省份的PNP移民在报到一年内，就申报工作或自僱收入比率逾90%。

加西四省PNP常驻比率最高

另外，加西四省，特别是卑诗省和阿尔伯特省，PNP移民留下来长住的比率，也高达95%以上。相对来说，大西洋省份的PNP移民保留率（retention rate），只有56%。

报告还表明，绝大部分PNP移民在抵加一年后即成为纳税人，他们极少申领就业保险（EI）福利或者救济金。PNP移民大多都能在加国找到符合自己技能或资历的工作，而在抵加3年后，他们的每年平均收入达3.52万至4.51万元。

据一名地产经纪介绍，他在带客人看过一幢占地面积超过1万平方英尺，售价接近500万加元、拥有无敌海景的独立屋之后，一位温州籍客人居然大呼便宜：“折合人民币才5,000万，这种装潢材质的房子，在上海少说要价上亿元人民币。”

另一名苏富比地产公司（Sotheby’s International Realty Canada）的高管也表示，春节期间曾经一天替客人下单买入了3间独立屋，其中两超过240万加元，另一间也在百万加元以上。此外，最近活跃在豪宅市场上的买家超过8成是大陆籍买家，且很多人都是现金成交。

13年涨超8成 加国房市正降温

不过，上述报告预测说，全球经济复苏的步伐放缓，对于欧洲债务危机的忧虑加剧，消费者的信心不足以及失业率高企，将继续对全球各地房地产市场在未来的发展前景构成影响。尽管加拿大住宅的平均屋价自1998年以来猛涨了85%，但已有一些迹象显示，加拿大的房地产市场正在降温。

丰业银行对全球各地10个发达国家在房地产市场方面的表现进行追踪，这10个发达国家分别是：加拿大、法国、瑞士、瑞典、日本、澳洲、英国、美国、西班牙和爱尔兰。

根据今年第3季度的统计数据，在上述10个发达国家中，经过通货膨胀调整后的住宅平均屋价，与去年同期相比有所上升的共有3个国家，分别是：加拿大、法国和瑞士。

加平均房价世界第一 超法国瑞士

其中，经过通货膨胀调整后的加拿大住宅的平均屋价升4.8%，在10个发达国家中位居第一。紧随其后的是法国和瑞士，经过通胀调整后的住宅平均屋价分别上涨了4.4%和3.3%。

至于剩余的7个发达国家，经过通胀调整后的住宅平均屋价，与去年同期相比，均有不同程度的下跌。

其中，跌幅最大的当属爱尔兰，跌幅高达14.7%。跌幅最小的是瑞典，只有1.9%。西班牙和美国的跌幅则分别为8.9%和7.5%，排名在爱尔兰之后。

丰业银行的经济学家沃伦(Adrienne Warren)在上述报告中说：“房地产市场保持蓬勃发展势头的周期平均为12年。相比之下，意大利房地产市场保持上升走势的周期最短，只有8年。爱尔兰和瑞典的房地产市场，保持上升走势的周期长达15年。加拿大的房地产市场保持强劲的升势，现已进入第13年，住宅屋价逐年上涨的起步时间比其他国家晚了几年，因为当时的经济仍受到90年代初期经济严重衰退以及90年代中期失业率高企的影响。”

值得一提的是，丰业银行的上述报告还对其他9个发达国家的房地产市场的现状进行了分析。例如，在今年第3季度，经过通货膨胀调整后的美国住宅的平均屋价下跌了7.5%，与美国房地产市场在2005年达到巅峰状态时相比，屋价暴跌了超过30%。

展望明年市场，业界人士相信，一方面由于受欧洲债务危机及世界经济走势不明的影响，加拿大央行料仍维持目前处于地位的利率水平，加之拜加拿大长期稳定增长的移民人口所赐，以及本地置业购买的需求仍劲，明年大温地产市场相信下调压力不大，仍会获得稳定成长。

高热渐退，大温进入平衡市场
文/特约记者：王小麦、Betty Xu、Kelly Li

盘点2011，今年市场第一线的市场反馈如何？与以往相比，今年的大温地地产有何特点？除了备受瞩目的大陆投资移民购买群体外，目前本地工薪阶层的置业需求或投资需求如何？明年的市场预计走势如何？带着这些问题，我们走访了大温地区多名专业地产经纪人，希望从各区域市场的第一线反馈中，真切感受大温地产市场鲜活的脉动。

Gary Gao：季节性变动大 全年稳中有升
2011年总体的房屋销售可以用“平稳”二字概括，其中大温地区透过MLS系统的成交量表现亦堪称亮丽。价格方面，截至10月份，所有类型房屋的标竿价格（Benchmark Price，又译作“基准价格”）年内增长约7.5%，其中独立屋增长11%；共管公寓增长3.2%; 城市屋增长约6.5%。

春季大热
2011年初，大温地区由于受政府估价比去年有大幅提高，和来自中国大陆的强劲购买力的推动，今年春季的成交量大幅超过往年。二月份MLS售出房屋3097 间，而过去十年的二月份平均售出间数只有 2742间。市场对于独立屋的需求保持强势，独立屋价格也大幅攀升，表现尤其突出的城市是列治文和温哥华西区（Vancouver West），独立屋的标杆价四个月内分别增长了21%和13.64%。

公寓销售的表现也异常火爆，记得二月份铁道镇新楼盘Sovereign 预售时候盛况空前，数千人冒雨排队，200套居住单位于首日销售一空。预售公寓房的热销带动了MLS二手公寓房的销售，对比期房的售价，人们突然发现 MLS上一些待售的二手公寓显得性价比很好，适合投资或自住。

三月份市场继续火爆，售出房屋数量比二月份又增长了31.7%。这时候的市场仍为卖方市场。三月份发生日本海啸以后，列治文的房市开始冷却，投资客把目标转向了本那比的铁道镇地区。该区的独立屋几个月内涨幅超过了30%。

夏季走缓
四至六月份，买卖双方的博弈使市场进入平衡期，房屋价格仍然缓缓上升，六月份，MLS房屋标竿价达到今年的最高点。

七、八月份，市场上的买方放慢了脚步，放盘仍然在缓缓增加。大温地区MLS房屋销售量仍然比去年同期增长；但是跟过去十年的同期销售相比，明显疲软。总放盘量创历史新高，标杆价在七月、八月份逐月逐渐稍稍降低。市场放缓慢的态势持续到九月份，大温地区的房市正式进入了买方市场。

秋后回复平衡市场
然而，卖方市场只持续了一个月的时间，从10月份开始，我们的市场成交量又呈现了回升的态势，从总挂盘量和售出量的比例来看，从买方市场又回到了均衡的市场。

如果不考虑外在因素影响，本地传统上房屋市场在春天最为活跃，5、6月份达到高潮，暑假期间略微放缓，至9、10月份开始回升，年底因有些想要“抄底”的买房者出手，成交量会放大。近年来，考虑到中国大陆籍移民趁着国内假期前来买房的因素，每年的2月、5月、10月和圣诞期间交易比较活跃。今年，大温地区春季交易火爆，夏季步伐放缓，秋冬季显示出渐次恢复正常。

由于眼下外在经济环境没有大的变化，加拿大的利率水平也在低位继续维持平稳，故全年市道表现大体也符合本地的季节性规律。

许万军：列治文2011冰火两重天
纵观2011 年大温地产的季节性特点，与2010 年有些相似——都是年初的市场相当活跃，夏初至9月份转缓，到10月份市场重新又突然活跃，而且价格呈现较大的增幅。

2011年大温房屋市场总体呈现出从高热到平缓的态势。而大温华人聚居地列治文（Richmond）市的房屋市场，更可用“冰火两重天”来形容。

根据我的观察，自2011年初到几年9月，大温房市持续火爆，尤其独立屋价格稳步上升，成交活跃。列治文的独立屋销售常常出现十几个、极端情况甚至有四十多个买家竞买一套物业，火爆场面史上罕见。

日本地震 “蝴 蝶效应”带累列市
2011年3月，日本意外爆发强烈地震，连带地引发大温民众对未来可能出现地震的忧虑。因列治文地势较低，一些买家开始担心在此地置业，一旦遇上地震，或 许难以抗拒可能发生的海啸，于是列市地产市场渐而走缓，部分区域的房屋价格也相应有所调整。买家开始将目光转向本那比（Burnaby）、白石镇 （White Rock）及西温（West Vancouver）等地，导致上述区域竞价现象仍相当常见，此一情形大致持续到8月，之后市场再次开始平缓下来。眼下，在列治文一些最受买家欢迎的社区，相同面积的地已经由二月的成交价130万，降到103万。

价升量稳 总体平衡

尽管如此，总体来看2011年Richmond 房市表现还是不错的。独立屋价格全年上升19%、城市屋上升11%、公寓则上升6.7%。从成交量来看，2011年以来，截止11月上旬，共有2667间 房屋成交，比2010年同期的2679间没太大变化，这说明买家并未因为楼价上升而观望，也没有因为市场平稳而放弃Richmond 市场。

那么，预计明年列治文地产市场会如何？我认为从数据上来看，由于本地房屋市场上仍存在相对稳定的房屋需求，加上较大的待售房屋库存量两者作用，相信 2012年本地住房的价格上涨压力不大。另一个利好消息是，预计2012年央行将继续维持现有的较低按揭贷款利率，这有助于2012年房屋可负担能力继续保持在现有水准，对有置业需求的买家仍是一个富有吸引力的因素。

Jason Lu：西温表现亮眼 长期仍看好

根据我的观察，今年的地产市场是从火爆走向稳健。首先，上半年的房地产市场特别火爆，尤其春节期间，大量国内投资移民过来买房，直接带动了西温地产市场的火爆。以我自己的销售业绩为例，仅在今年春节期间的大约10天内，我的客户中就有3人买下了独立屋，另有5个客户成交了楼花。因此，到今年5月份的全年销售业绩，已经超过了去年的一整年。

稳健的市场更健康

到夏季之后，市场慢慢回调，虽然后面几个月属于偏淡季，其实，我个人也感觉在短时间内的极端增长后，一个恢复理性的市场更值得欢迎。

尤其是年初以列治文出现多个买家竞争抢offer的那一段时间，很多人把独立屋也当成楼花来炒作，这样的现象当然属于极端的例子。事实上，无论业界人士还是普通民众，都倾向于期待本地的地产市场是一个更稳健的、可长期发展的健康市场。

总的来说，从今年春节期间来看，很多客人在搞定自住房以后，有意马上投资一个公寓或者楼花。与去年相比，肯定是今年的市场更好，并且涨幅不小，尽管不同季节和阶段楼市的表现有所起伏。

西温与温西列治文跻身三大热点

最近几年，西温良好的居住品质和优秀的学区逐渐受到华裔投资者的关注，很多人开始重新审视西温的投资潜力，因此，西温开始迅速成长，成为继传统大热的温西去和列治文之后的新贵，地产市场不断升温。我认为，在未来相当一段时间里，温西、列治文和西温仍将继续成为买家偏好的置业区域。

而其中，温西仍是最热门的一个地区，像在西20街至30街上的占地约6500-7000英尺的老房子，在2010年圣诞节时，成交价一般在160-170万加元，现在已经上涨到到超过200万元，而如果将老房子推倒重盖，则该区域落成的标准新房售价一般在400万加元以上。

就西温来说，市场今年也是从2-3月份开始热起来，但相对列治文等地区要热得晚一点，一直持续到5月份，现在有些回调。总体来说，8月是今年的谷底。但从1977年到现在的趋势图来看，房价上升了12倍。

此外，抛开投资客和经济实力比较雄厚的投资移民之外，仅就本地有买房意向并有能力负担的人来说，也有不少人喜爱西温。这部分人多数是早期的技术移民，他们的房子买得早，受惠于近10年地产市场的不断上升，他们的净资产额也大幅增加，加上其工作和收入比较稳定，因此也有意愿将西温作为新的居住处。

因此，与列治文不同的是，西温市场尽管目前有所放缓，但总体成交量仍比去年有所放大，因为人们对于西温的地产价值开始有了更清晰的认识，更多有实力的投资客也已经把注意力移向了西温。我相信，这个趋势还会在未来相当一段时间内得以延续。

看年度趋势 重第四季数据

我们看年度趋势，一般每一年的10-11月比较关键，如果这一阶段能够稳住并且有上升的话，那么明年的市场料想也不会太差，起码稳中有升。从各个数据来看，这几年来，大温尽管不分时间段部分市场有所回调，但是总体趋势仍是上升了不少，其中独立屋的升值空间更大，毕竟有土地价格作为支撑。

从挂牌数量来说，温西，列治文和本那比瓜分了前三名，因为多数投资客还是相当青睐这些区域。

Gary Gao：本那比高贵林销售平稳 价格缓升

从交易速度来看，今年本那比市房屋的平均待售时间与去年同期相差无几。挂盘价格方面，公寓大致高出政府估价的10%左右，占地面较大的老旧独立屋，其挂盘价格大致高出政府估价的20%左右。实际的交易价格则视房屋的不同情况而定，譬如，2011年春夏两季，位于本那比铁道镇（Metrotown）区域的旧独立屋，不少以政府估价两倍左右的价格售出。

从不同房屋户型的成交量和成交价格来看，全市房屋的平均价格有着较为平缓的上升。其中，本那比市内公寓成交量从一月份开始逐月上升，七月份销量达到顶点，八月份至十月份升降波动不大。全年的公寓价格除八月份有所上升外，基本变化不大。城市屋（Townhouse）和半独立屋（Duplex）成交量基本呈平稳上升的态势，价格平稳，平均价格七月份达到最高点。独立屋成交量上升幅度比较大，在九月份达到最高点。十月份本那比所有各类房屋的售价和成交量都有所下降，相比之下大温其它地区，表现差强人意。

高贵林（Coquiltlam）地区今年的各类房屋全年各个月的销售情况也非常平稳，上半年呈上升态势，成交量和售价在六月份达到高点，九月份形成低谷以后，各类房屋的成交量和售价从九月份开始反弹，平均价格再创新高。

华裔重视投资功能

个人认为，本地各个族裔的工薪阶层普遍来说第一次购房以公寓和城市屋为主，但是华人的购房意识和投资意识相对来说比较强，很多华人会比较重视房子的投资功能，往往把自住和投资结合起来，所以半独立屋、独立屋特别受到华人，包括大陆新移民的青睐。人们还往往喜欢新一点的房子，和维护、打理比较方便的房子。

大陆籍新移民往往一出手就是几处物业。大多选在交通购物方便（列治文、铁道镇）、或者学区好、环境优雅、风景宜人（温西、西温、白石等地）的区域。在购置独立屋方面喜欢地大的房子，讲究风水，至于房子，可以按照自己的品味拆除重建。

由于中国大陆近年经济的飞速发展，大陆籍新移民的投资预算从一百万到几百万加元，甚至上千万加元的都屡见不鲜，着实令本地人惊讶。

飞鱼：过度火爆后的正常调整

我个人感觉今年的市场相对淡一些，特别是目前到了年底，成交不活跃，不过挂牌和看盘的买家一直都还比较热络。总体来看，我认为今年的市场表现，基本上可堪称是继去年过度火爆之后的正常调整。

后市看多 投资者亲睐期房公寓

不过，从成交情况来看，今年的情况总的来说还算不错，我的个人销售业绩今年实际上还超过了去年。

平均待售时间，视不同的房屋类型而有较大的区别。以本那比（Burnaby）和高贵林（Coquitlam）地区为例来看，一些条件较好的独立屋，基本上都在一到两周内成交。而公寓（Apartment）的市场就相对比较平淡，平均在一个月左右才能成交。

有趣的是，今年公寓期房的销售总体也很不错，这说明买家对于温哥华地产未来趋势还是有相当的信心的。因为本地期房通常会是两到三年后才能交房的，大家现在愿意认购期房，应该都是基于两三年后能够增值获利的信心。

华裔投资最重学区

我的服务范围比较广，基本除了北素里（North Surrey），三角洲（Delta），特华森（Tsawwassen）等处，我的客户基本涵盖了大温地区，尤其是华人比较集中地区域。

另外，我的客户主要以本地工薪阶层为主，其中新移民的比例低于半数。客人中有些工薪阶层本身也是投资客，他们买一个房子自住，然后可能还会买下一个用来投资或者给父母住的。他们在户型选择上，多数选择一房或两房。来自大陆的投资客，其投资重点放在独立屋和土地上。

我的客户投资价位通常在100万以内。如果是独立屋，受亲睐的是哪些位于较有发展潜力的地段、售价在60-70万加元、占地面积较大的老房子。譬如高贵林（Coquitlam），目前就是一个投资热点。

此外，华裔传统上相当重视教育氛围，所以学区是很多人买房时考虑的第一因素，新移民比较喜欢在学区范围内找到可承受的价格的物业，目前的热点是温西和西温，此外南素里（South Surrey）和白石（White Rock）也很受欢迎。

明年来说，如果没有世纪灾难和经济形势恶化，按照温哥华本地市场正常发展来看，应该是一个稳步增长的局面，我认为大概是在10%左右的升值空间。实际上，这跟目前的移民政策也分不开。现在政府把投资移民的量缩得很小，而且仍有5年的积压申请需要处理，那么这几年还是会有源源不断的人过来，再加上以前很 多人认为，加拿大的大门始终是敞开的，他们并不急于办移民，结果现在发现，门渐渐要关闭了，所以他们会赶。另外还有像父母探亲移民的政策，这些也会使一些 当时犹豫不决的父母亲下决心选择过来。那么这样一来，人口增多，势必带动房产的需求，尤其对于一些Apartment的房主，他们更为需要添置多一处住所。

金涛：热点转移 投资方向多样化

今年大温地区房地产市场总体可称得上“活跃”。尤其是今年上半年，局部地区大幅上涨，热点地区频频出现多个买家竞买的情况。

与2010年的市场相比，今年的地产市场呈现出如下明显的差异：一是受追捧的热点地区有所改变。总体看，去年价格上涨最快的是温西（Vancouver westside）和列治文（Richmond），而今年，除了仍然继续升值的温西地区，西温（West Vancouver）的涨幅比较明显。二是市场买家投资方向多元化。今年，除了普通的住宅房，购买农地，购买可发展为高层公寓（highrise）及城市屋的开发用地的买家增多。

在我的客户中，有大约八成人士属于移民本地10年以内的大陆籍移民。本地工薪阶层，通常置业时对交通及价位比较重视。

根据观察，我的客户首先考虑的是价位，价位必须合乎他们的经济情况，也就是说他们一般会有比较明确的预算。同时，交通的便利性、户型的合理性，也会是他们着重考量的因素。而大陆新移民，尤其重视优良的学区及生活的方便性。至于价格方面，本地工薪阶层比较偏重关注价位的可承受性，而新移民比较注重的是“性价比”是否合理。正因为此，这两组不同的客户在置业或投资物业的时候，偏爱的房屋类型也是不同的。前者由于经济能力的局限性，会更多考虑投资公寓（Apartment），特别是喜欢一些不需要多少押金的期房。而后者则偏重于购买独立屋，期待由于好区独立屋的稀缺性，带来未来物业的升值。

尽管目前经济有所放缓，温哥华本地市场还是有一些独特性。像08年的金融危机，对世界的影响有那么大，可是对于温哥华的房市，不到半年就已开始复苏。而目前属于一种世界经济整体下滑的状态，但并没有对温哥华造成一个毁灭性的打击。只有slow down，没有crash。而且它有需求量摆在那里。人口增多，再加国内一些自身情况，使得人们想要把钱转出来，在国外找个地方把钱放起来。温哥华对新移民有很好的贷款政策，哪怕对非移民也有很好的贷款政策。200万以内的房子，只要给30%首付，根本不问金钱的来源。所以，这对于国内来的人士是一个很好的投资渠道。

明年市场总体乐观

对于2012年房市，苇璐表示总体还是值得乐观的。一方面，尽管目前经济有所放缓，但由于温哥华本地市场的独特性所使然，可以预计明年大幅降价的压力不大。一方面，由于加拿大长期坚持的吸纳移民政策不变，另外本地人士对房屋的置业及投资仍然是客观存在，因此苇璐个人估计增值幅度应在10%左右。

Jason Lu也赞同明年房市总体乐观的观点。他说，联邦政府目前正在积极处理移民积压的申请问题，再加上明年魁省省提名名额大幅增加，这些通过移民过来的人，对于房市的需求无论高端、中端、低端等不同层次具有需求，因此预计本地房屋市场明年不会有很大的跌宕起 伏，稳定应该是没有问题的。加之央行保持利息政策，以及卑诗省长简蕙芝也大力宣传吸引留学生政策，这对明年的房市均属于利好消息。

（本文原载于《加国地产-大温版》2012年12月号）

预计2012年央行将继续维持现有的较低按揭贷款利率，这有助于2012年本省的房屋可负担能力继续保持在现有水准”，卑诗地产协会（BCREA）的首席经济学家缪尔（Cameron Muir）指出，“然而，受经济环境的影响，相信明年的住房需求量依然低于10年平均需求量87600间。”

MLS的记录显示，2005年透过MLS系统销售的居民住宅房屋一共为106,300间。

穆尔说，“本地房屋市场上相对稳定的房屋需求，加上较大的待售房屋库存量二者作用，相信2012年本地住房的价格上涨压力不大。”

穆尔表示， “预计今年透过MLS系统成交的房屋均价将上升11.8％至56.46万加元；而2012年则预计会下降2.5％至55.05万加元。”

根据加拿大皇家住屋及按揭公司（CMHC）最新数据，卑诗省10月份经季节性调整后的城区房屋开工量略有增长，从上月的27400间增至27800间。

CMHC的资深市场分析师Robyn Adamache评论说，“截止到目前为止，今年的新屋开工始终保持强劲，高于去年同期的水平。在今年的首十个月中，本省的多户型家庭住房（括专门用于出租的物业项目）一马当先地持续增长。此外，前十个月中新开工房屋大部分集中在温哥华、列治文和素里地区。”

从全国范围来看，经季节性调整后房屋开工年度比率略有下降，从9月份的208,800间下降为10月份的207,600间。

根据报告，从2000年至2010年的十年间，大温平均房价的涨幅为128%， 从2000年的29.6万上升到2010年的67.6万元

Re/Max的房价评估专家指，市场需求、大温人口增长及外国资金的进入是大温房价上涨的重要因素。

报告指，大温四分之一的房子是1970年之前修建的，44%的房子在1980年之前修建。在过去的10年间，很大部分的旧屋通过改造翻新后，重新出售，这部分极大推动了大温的房价市场，让市场充满生机。

而过去十年，住宅新建许可价值一直攀升，达到350亿。2001年至2007年建筑新建许可呈现上升，在2007年达到顶峰。虽然2008年至2009年经济发生衰退，但后来的房价反弹让人印象深刻，建筑许可价值较2010年上升了约两倍。

其中，公寓销势最好，平均每两个销售单位就有1个为公寓单位，均价亦达45.78万。

Re/Max西部公司区域执行副总裁强调，在过去10年，公寓无可置疑在楼市变化最大，特别在卑诗省和亚省，占据销售份额的25%到50%。

Re/Max 公司的报告认为，过去的十年房地产市场一直在持续升温，市场前景预期亦乐观。

报告指，最近大温房屋均价在79.1万之间绯絗，预计本月上旬继续保持上涨势头。

据统计，今年已售出逾26000间房屋，提高了9%。

Re/Max报告还提到卑诗省房价涨势显著的3个城市，其中基隆那(Kelowna)的房屋均价在过去10年上升156%，从2000年的18.8万上涨到2010年的48.1万元，新建房屋是房价上涨的最大因素。

目前基隆那的房屋平均价格是47.52万元，销量比9月份上涨2%。市场前期乐观，虽然预期房价将缓慢回调，目前挂盘出售的房屋也开始减少。

而维多利亚，从2000年到2010年，房屋均价攀升123.5%，从22.57万元上升50.45万元。

全国方面，，从2000年开始，加拿大房价上升106%，从16.39万元上升至33.9万元。

2000年以来，全国有16个大都市的房价上涨超过100%，其中涨幅最大的是里贾纳(Regina)，上升了173%，最低的是伦敦的托马斯(London-St. Thomas)，仅上涨68%。

报告还指，十年期间，全国住宅建筑许可是3400亿，而用于房屋翻新为4500亿。

该公司资深市场分析师亚当麦奇(Robyn Adamache)指出,从现在到明年下半年,二手屋买卖市场应该呈现稳定局面,当买家和卖家处于平衡市场时,房屋价格上涨的压力就会减轻。

不过,由于今年前半年大温部分地区独立屋的价格大幅上涨,将推高全年各类型房屋的平均楼价(average price)约17%,达至78.8万元。 预测明年,加拿大按揭及房屋公司说,明年的多重电脑放盘系统平均楼价可望上涨2%至80.5万元。

新屋动工今年料涨一成二

在新屋动工方面,预测大温地区今年将增加12%,至1.7万个单位,明年则增加至1.8万个单位。亚当麦奇说,预测独立屋的动工量平稳,但多户单位的增幅则较大,相信发展商会以兴建柏文为主。

(世界日报)最新出炉的大温房市展望报告认为，由於人口增加及就业市场平稳，2012年底前本地新屋及二手屋市场需求仍将增长。但今年平均房价涨幅达17%的凌厉表现，明年不会重现，2012年平均房价预估为80万5000元，仅上扬2%。

加拿大贷款与房屋公司（CMHC）4日发布大温房地产市场展望报告指出，大温今年全年二手屋成交量预估为3万3000户，较去年同期增加6%，2012年成交量可望放大至3万6000户，成长9%。

CMHC资深市场分析师亚当玛奇（Robyn Adamache）表示，大温二手屋市场在2012年年底前仍将维持供需平衡态势，但随著买卖双方对市场均势的调整，房价上涨的压力将将减轻不少。
他说今年上半年部分地区独立屋房价的凌厉涨势，让大温今年整体平均房价上涨17%，达78万8000元。不过2012年平均房价预估为80万5000元，仅上涨2%。

今年大温新屋开工数预估达1万7000户，增加12%；2012年再增至1万8000户，上扬6%。其中又以多单位住宅开发案居多，且增加幅度完全抵销独立屋开工数的减幅。