原物料价格高涨，通货膨胀急速恶化，迫使利率向下攀低，加上美国次级房贷风暴尚未消退，加拿大未来整体的房市将无可避免地受到冲击。景气即将反转，投资房地产的热势头是否也即将告一段落？
来源: 世界日报

来自台湾的林先生投资房地产有20多年的经验，长年下来靠养房和换房也赚进一笔不小的财富。六年前他也开始投资温哥华地产市场试试水温。他说，前几年 还不错，但今年房市的确变冷了，尤其是豪宅项目，不仅看屋的人少了，就算是买卖交易也倾向“以大换小”的情形。也从事房地产仲介的林先生说，这是他这几年 从来没看过的现象。

银行紧缩银根也是投资客望而却步的原因之一，林先生说，除了自备资金充足，长线型的投资客还是可以进场小试身手。如果是短期操作赚取价差，在目前银行借贷情形越来越困难的情况下，他认为空手不要贸进，满手的投资客应该是出场的时候了。

市况冷不代表没有好的投资标的，安省的Dan Young在24岁时在家乡Midland买了他生平第一栋房子，几年后接续买了4单位，6单位，甚至12单位的公寓，都获利不少。Young表示，没有 什么了不起的秘诀，不管景气是好是坏，赚钱的秘方不是坐等房价升值，“尽管在景气一片大好的时候，看起来钱赚得轻松又Smart．但在景气反转的时候，钱 也流失容易。”

他的理房术是靠系统性的运算方式和估算投资潜值两大指标。首先要确定的是，在你买进房地产的第一天，你就必须清楚每个月的房租是否能够变为实际的现金流。

另一位房市专家David Southen赞成这个观点，现在48岁的他24年来为自己赚进了125栋房子，总值700万加币，他的理房术只有一句话：“正现金流量” （Positive Cash Flow）。他说：买一栋房子之前，必须先考虑租金扣除房价成本（例如房贷）加上伴随而来的意外成本之后还有盈余，才考虑下手进场。

对他而言，买房致富的关键在于可靠的实质获利，而不是去赌未来房价是涨是跌。想靠收租，在签字买房前必须要先估算房产的投资价值，Southen建议有三个简单的步骤可精确地估算属意的投资物业是否值得买：

1.先算出该物业出租可以获得的月租金。2.减去该物业每月必须缴的营运花费（地价税、房屋保险等）。3.算出该物业预计缴付的房贷，扣除之后剩余金额才是你实际的利得。

只要掌握这三个数字，便很容易去估算出属意的物业是否有投资价值。但实际上精确算出上述的三个数字需要有些技巧，套句美国前总统雷根所说的名言：“信 任但也要查核”（Trust, but verify）。除了市场中可以取得的地价税、房险、银行手续费之外，还有许多内行人的门道需要注意：

——调查实际的房租价格：向买主查询房租价格，再去翻报纸、租屋分类广告或者上网查询加拿大房贷与房屋协会网站（www.cmhc-schl.gc.ca）比较价格的落差。如果当前收租的价格比市场价格来得低，那是好事，表示成交后将来还有上涨的空间。

——不要忽略了空置率的开销：永远不要乐观以为房子都会租出去，精明的房东都会估算出收租金额之后，再预留5%的扣除额度以防届时房子空置，或者房客发生欠租的情形。

——记得加上修缮以及管里费用：计算出6%的费用可能会用于房屋的修缮、保养，如果您购买的户数多，聘请专人管理房子的人事费用还是少不了。

——估算投资回报收益法：预估年租金扣除掉空置、营运、修缮等的开销（年度计算）之后剩下的余额，称为净年租金（Net Operating Income）。净年租金除以房屋买价得出来的百分比便是该物价的资本还原率（Cap Rate），试算公式如下：预估净年租金收入／房屋买价 = 资本还原率

——资本还原率必须高于房贷利率：否则你便无法从物业中获利。依照目前的房贷利率和市场趋势，专家目前估算一栋物业的资本还原率如果在7%到8%之间，表示该物业现在可以进场投资。

——实际市场价值：利用年租金预估值扣除年支出，再除以资本还原率，可以算出你实际花在该物业上的金额。例如你看上了一栋4个单位的物业，每单位月收 租金900元，花费就占了净收入的50%以上，资本还原率如果是在7.5%左右，那么你可以迅速地计算出你花在该栋物业的合理价格为29万元。如果你的买 价高出这个数字，表示这可能不是一项好的长期投资。

另外，根据目前加国市场的整体价格观察，专家指出，要在温哥华买一栋4单位的公寓，价格在30万以下的物业，似乎已经是不可能的事，即使在多伦多或是卡加利，也不容易觅得。

但是这并不表示估算公式错误，专家的法则提醒投资者，那是表示现在可能不是进场买房的时候。最后，炒楼老手Young表示，要等一栋投资价值浮现的好物业有时甚至要等上好几年，但是一旦找到可投资的标的，下手就要快，迅速进场达成交易，否则就会错失良机。