（北美中文网专题报道）在四处弥漫的喜洋洋的圣诞气氛中，2011年岁尾将临。回望一年来的地产市场，令人不禁想起鲁迅的名句“绝望之为虚妄，正与希望同”。2011，在年初一片“地产泡沫即将爆破”的预测声中，大温地产走过了从高热、回调并最终走向平衡发展的一年历程。
展望明年市场，业界人士相信，一方面由于受欧洲债务危机及世界经济走势不明的影响，加拿大央行料仍维持目前处于地位的利率水平，加之拜加拿大长期稳定增长的移民人口所赐，以及本地置业购买的需求仍劲，明年大温地产市场相信下调压力不大，仍会获得稳定成长。
高热渐退，大温进入平衡市场
文/特约记者：王小麦、Betty Xu、Kelly Li
盘点2011，今年市场第一线的市场反馈如何？与以往相比，今年的大温地地产有何特点？除了备受瞩目的大陆投资移民购买群体外，目前本地工薪阶层的置业需求或投资需求如何？明年的市场预计走势如何？带着这些问题，我们走访了大温地区多名专业地产经纪人，希望从各区域市场的第一线反馈中，真切感受大温地产市场鲜活的脉动。
Gary Gao：季节性变动大 全年稳中有升
2011年总体的房屋销售可以用“平稳”二字概括，其中大温地区透过MLS系统的成交量表现亦堪称亮丽。价格方面，截至10月份，所有类型房屋的标竿价格（Benchmark Price，又译作“基准价格”）年内增长约7.5%，其中独立屋增长11%；共管公寓增长3.2%; 城市屋增长约6.5%。
春季大热
2011年初，大温地区由于受政府估价比去年有大幅提高，和来自中国大陆的强劲购买力的推动，今年春季的成交量大幅超过往年。二月份MLS售出房屋3097 间，而过去十年的二月份平均售出间数只有 2742间。市场对于独立屋的需求保持强势，独立屋价格也大幅攀升，表现尤其突出的城市是列治文和温哥华西区（Vancouver West），独立屋的标杆价四个月内分别增长了21%和13.64%。
公寓销售的表现也异常火爆，记得二月份铁道镇新楼盘Sovereign 预售时候盛况空前，数千人冒雨排队，200套居住单位于首日销售一空。预售公寓房的热销带动了MLS二手公寓房的销售，对比期房的售价，人们突然发现 MLS上一些待售的二手公寓显得性价比很好，适合投资或自住。
三月份市场继续火爆，售出房屋数量比二月份又增长了31.7%。这时候的市场仍为卖方市场。三月份发生日本海啸以后，列治文的房市开始冷却，投资客把目标转向了本那比的铁道镇地区。该区的独立屋几个月内涨幅超过了30%。
夏季走缓
四至六月份，买卖双方的博弈使市场进入平衡期，房屋价格仍然缓缓上升，六月份，MLS房屋标竿价达到今年的最高点。
七、八月份，市场上的买方放慢了脚步，放盘仍然在缓缓增加。大温地区MLS房屋销售量仍然比去年同期增长；但是跟过去十年的同期销售相比，明显疲软。总放盘量创历史新高，标杆价在七月、八月份逐月逐渐稍稍降低。市场放缓慢的态势持续到九月份，大温地区的房市正式进入了买方市场。
秋后回复平衡市场
然而，卖方市场只持续了一个月的时间，从10月份开始，我们的市场成交量又呈现了回升的态势，从总挂盘量和售出量的比例来看，从买方市场又回到了均衡的市场。
如果不考虑外在因素影响，本地传统上房屋市场在春天最为活跃，5、6月份达到高潮，暑假期间略微放缓，至9、10月份开始回升，年底因有些想要“抄底”的买房者出手，成交量会放大。近年来，考虑到中国大陆籍移民趁着国内假期前来买房的因素，每年的2月、5月、10月和圣诞期间交易比较活跃。今年，大温地区春季交易火爆，夏季步伐放缓，秋冬季显示出渐次恢复正常。
由于眼下外在经济环境没有大的变化，加拿大的利率水平也在低位继续维持平稳，故全年市道表现大体也符合本地的季节性规律。
许万军：列治文2011冰火两重天
纵观2011 年大温地产的季节性特点，与2010 年有些相似——都是年初的市场相当活跃，夏初至9月份转缓，到10月份市场重新又突然活跃，而且价格呈现较大的增幅。
2011年大温房屋市场总体呈现出从高热到平缓的态势。而大温华人聚居地列治文（Richmond）市的房屋市场，更可用“冰火两重天”来形容。
根据我的观察，自2011年初到几年9月，大温房市持续火爆，尤其独立屋价格稳步上升，成交活跃。列治文的独立屋销售常常出现十几个、极端情况甚至有四十多个买家竞买一套物业，火爆场面史上罕见。
日本地震 “蝴 蝶效应”带累列市
2011年3月，日本意外爆发强烈地震，连带地引发大温民众对未来可能出现地震的忧虑。因列治文地势较低，一些买家开始担心在此地置业，一旦遇上地震，或 许难以抗拒可能发生的海啸，于是列市地产市场渐而走缓，部分区域的房屋价格也相应有所调整。买家开始将目光转向本那比（Burnaby）、白石镇 （White Rock）及西温（West Vancouver）等地，导致上述区域竞价现象仍相当常见，此一情形大致持续到8月，之后市场再次开始平缓下来。眼下，在列治文一些最受买家欢迎的社区，相同面积的地已经由二月的成交价130万，降到103万。
价升量稳 总体平衡
尽管如此，总体来看2011年Richmond 房市表现还是不错的。独立屋价格全年上升19%、城市屋上升11%、公寓则上升6.7%。从成交量来看，2011年以来，截止11月上旬，共有2667间 房屋成交，比2010年同期的2679间没太大变化，这说明买家并未因为楼价上升而观望，也没有因为市场平稳而放弃Richmond 市场。
那么，预计明年列治文地产市场会如何？我认为从数据上来看，由于本地房屋市场上仍存在相对稳定的房屋需求，加上较大的待售房屋库存量两者作用，相信 2012年本地住房的价格上涨压力不大。另一个利好消息是，预计2012年央行将继续维持现有的较低按揭贷款利率，这有助于2012年房屋可负担能力继续保持在现有水准，对有置业需求的买家仍是一个富有吸引力的因素。
Jason Lu：西温表现亮眼 长期仍看好
根据我的观察，今年的地产市场是从火爆走向稳健。首先，上半年的房地产市场特别火爆，尤其春节期间，大量国内投资移民过来买房，直接带动了西温地产市场的火爆。以我自己的销售业绩为例，仅在今年春节期间的大约10天内，我的客户中就有3人买下了独立屋，另有5个客户成交了楼花。因此，到今年5月份的全年销售业绩，已经超过了去年的一整年。
稳健的市场更健康
到夏季之后，市场慢慢回调，虽然后面几个月属于偏淡季，其实，我个人也感觉在短时间内的极端增长后，一个恢复理性的市场更值得欢迎。
尤其是年初以列治文出现多个买家竞争抢offer的那一段时间，很多人把独立屋也当成楼花来炒作，这样的现象当然属于极端的例子。事实上，无论业界人士还是普通民众，都倾向于期待本地的地产市场是一个更稳健的、可长期发展的健康市场。
总的来说，从今年春节期间来看，很多客人在搞定自住房以后，有意马上投资一个公寓或者楼花。与去年相比，肯定是今年的市场更好，并且涨幅不小，尽管不同季节和阶段楼市的表现有所起伏。
西温与温西列治文跻身三大热点
最近几年，西温良好的居住品质和优秀的学区逐渐受到华裔投资者的关注，很多人开始重新审视西温的投资潜力，因此，西温开始迅速成长，成为继传统大热的温西去和列治文之后的新贵，地产市场不断升温。我认为，在未来相当一段时间里，温西、列治文和西温仍将继续成为买家偏好的置业区域。
而其中，温西仍是最热门的一个地区，像在西20街至30街上的占地约6500-7000英尺的老房子，在2010年圣诞节时，成交价一般在160-170万加元，现在已经上涨到到超过200万元，而如果将老房子推倒重盖，则该区域落成的标准新房售价一般在400万加元以上。
就西温来说，市场今年也是从2-3月份开始热起来，但相对列治文等地区要热得晚一点，一直持续到5月份，现在有些回调。总体来说，8月是今年的谷底。但从1977年到现在的趋势图来看，房价上升了12倍。
此外，抛开投资客和经济实力比较雄厚的投资移民之外，仅就本地有买房意向并有能力负担的人来说，也有不少人喜爱西温。这部分人多数是早期的技术移民，他们的房子买得早，受惠于近10年地产市场的不断上升，他们的净资产额也大幅增加，加上其工作和收入比较稳定，因此也有意愿将西温作为新的居住处。
因此，与列治文不同的是，西温市场尽管目前有所放缓，但总体成交量仍比去年有所放大，因为人们对于西温的地产价值开始有了更清晰的认识，更多有实力的投资客也已经把注意力移向了西温。我相信，这个趋势还会在未来相当一段时间内得以延续。
看年度趋势 重第四季数据
我们看年度趋势，一般每一年的10-11月比较关键，如果这一阶段能够稳住并且有上升的话，那么明年的市场料想也不会太差，起码稳中有升。从各个数据来看，这几年来，大温尽管不分时间段部分市场有所回调，但是总体趋势仍是上升了不少，其中独立屋的升值空间更大，毕竟有土地价格作为支撑。
从挂牌数量来说，温西，列治文和本那比瓜分了前三名，因为多数投资客还是相当青睐这些区域。
Gary Gao：本那比高贵林销售平稳 价格缓升
从交易速度来看，今年本那比市房屋的平均待售时间与去年同期相差无几。挂盘价格方面，公寓大致高出政府估价的10%左右，占地面较大的老旧独立屋，其挂盘价格大致高出政府估价的20%左右。实际的交易价格则视房屋的不同情况而定，譬如，2011年春夏两季，位于本那比铁道镇（Metrotown）区域的旧独立屋，不少以政府估价两倍左右的价格售出。
从不同房屋户型的成交量和成交价格来看，全市房屋的平均价格有着较为平缓的上升。其中，本那比市内公寓成交量从一月份开始逐月上升，七月份销量达到顶点，八月份至十月份升降波动不大。全年的公寓价格除八月份有所上升外，基本变化不大。城市屋（Townhouse）和半独立屋（Duplex）成交量基本呈平稳上升的态势，价格平稳，平均价格七月份达到最高点。独立屋成交量上升幅度比较大，在九月份达到最高点。十月份本那比所有各类房屋的售价和成交量都有所下降，相比之下大温其它地区，表现差强人意。
高贵林（Coquiltlam）地区今年的各类房屋全年各个月的销售情况也非常平稳，上半年呈上升态势，成交量和售价在六月份达到高点，九月份形成低谷以后，各类房屋的成交量和售价从九月份开始反弹，平均价格再创新高。
华裔重视投资功能
个人认为，本地各个族裔的工薪阶层普遍来说第一次购房以公寓和城市屋为主，但是华人的购房意识和投资意识相对来说比较强，很多华人会比较重视房子的投资功能，往往把自住和投资结合起来，所以半独立屋、独立屋特别受到华人，包括大陆新移民的青睐。人们还往往喜欢新一点的房子，和维护、打理比较方便的房子。
大陆籍新移民往往一出手就是几处物业。大多选在交通购物方便（列治文、铁道镇）、或者学区好、环境优雅、风景宜人（温西、西温、白石等地）的区域。在购置独立屋方面喜欢地大的房子，讲究风水，至于房子，可以按照自己的品味拆除重建。
由于中国大陆近年经济的飞速发展，大陆籍新移民的投资预算从一百万到几百万加元，甚至上千万加元的都屡见不鲜，着实令本地人惊讶。
飞鱼：过度火爆后的正常调整
我个人感觉今年的市场相对淡一些，特别是目前到了年底，成交不活跃，不过挂牌和看盘的买家一直都还比较热络。总体来看，我认为今年的市场表现，基本上可堪称是继去年过度火爆之后的正常调整。
后市看多 投资者亲睐期房公寓
不过，从成交情况来看，今年的情况总的来说还算不错，我的个人销售业绩今年实际上还超过了去年。
平均待售时间，视不同的房屋类型而有较大的区别。以本那比（Burnaby）和高贵林（Coquitlam）地区为例来看，一些条件较好的独立屋，基本上都在一到两周内成交。而公寓（Apartment）的市场就相对比较平淡，平均在一个月左右才能成交。
有趣的是，今年公寓期房的销售总体也很不错，这说明买家对于温哥华地产未来趋势还是有相当的信心的。因为本地期房通常会是两到三年后才能交房的，大家现在愿意认购期房，应该都是基于两三年后能够增值获利的信心。
华裔投资最重学区
我的服务范围比较广，基本除了北素里（North Surrey），三角洲（Delta），特华森（Tsawwassen）等处，我的客户基本涵盖了大温地区，尤其是华人比较集中地区域。
另外，我的客户主要以本地工薪阶层为主，其中新移民的比例低于半数。客人中有些工薪阶层本身也是投资客，他们买一个房子自住，然后可能还会买下一个用来投资或者给父母住的。他们在户型选择上，多数选择一房或两房。来自大陆的投资客，其投资重点放在独立屋和土地上。
我的客户投资价位通常在100万以内。如果是独立屋，受亲睐的是哪些位于较有发展潜力的地段、售价在60-70万加元、占地面积较大的老房子。譬如高贵林（Coquitlam），目前就是一个投资热点。
此外，华裔传统上相当重视教育氛围，所以学区是很多人买房时考虑的第一因素，新移民比较喜欢在学区范围内找到可承受的价格的物业，目前的热点是温西和西温，此外南素里（South Surrey）和白石（White Rock）也很受欢迎。
明年来说，如果没有世纪灾难和经济形势恶化，按照温哥华本地市场正常发展来看，应该是一个稳步增长的局面，我认为大概是在10%左右的升值空间。实际上，这跟目前的移民政策也分不开。现在政府把投资移民的量缩得很小，而且仍有5年的积压申请需要处理，那么这几年还是会有源源不断的人过来，再加上以前很 多人认为，加拿大的大门始终是敞开的，他们并不急于办移民，结果现在发现，门渐渐要关闭了，所以他们会赶。另外还有像父母探亲移民的政策，这些也会使一些 当时犹豫不决的父母亲下决心选择过来。那么这样一来，人口增多，势必带动房产的需求，尤其对于一些Apartment的房主，他们更为需要添置多一处住所。
金涛：热点转移 投资方向多样化
今年大温地区房地产市场总体可称得上“活跃”。尤其是今年上半年，局部地区大幅上涨，热点地区频频出现多个买家竞买的情况。
与2010年的市场相比，今年的地产市场呈现出如下明显的差异：一是受追捧的热点地区有所改变。总体看，去年价格上涨最快的是温西（Vancouver westside）和列治文（Richmond），而今年，除了仍然继续升值的温西地区，西温（West Vancouver）的涨幅比较明显。二是市场买家投资方向多元化。今年，除了普通的住宅房，购买农地，购买可发展为高层公寓（highrise）及城市屋的开发用地的买家增多。
在我的客户中，有大约八成人士属于移民本地10年以内的大陆籍移民。本地工薪阶层，通常置业时对交通及价位比较重视。
根据观察，我的客户首先考虑的是价位，价位必须合乎他们的经济情况，也就是说他们一般会有比较明确的预算。同时，交通的便利性、户型的合理性，也会是他们着重考量的因素。而大陆新移民，尤其重视优良的学区及生活的方便性。至于价格方面，本地工薪阶层比较偏重关注价位的可承受性，而新移民比较注重的是“性价比”是否合理。正因为此，这两组不同的客户在置业或投资物业的时候，偏爱的房屋类型也是不同的。前者由于经济能力的局限性，会更多考虑投资公寓（Apartment），特别是喜欢一些不需要多少押金的期房。而后者则偏重于购买独立屋，期待由于好区独立屋的稀缺性，带来未来物业的升值。
尽管目前经济有所放缓，温哥华本地市场还是有一些独特性。像08年的金融危机，对世界的影响有那么大，可是对于温哥华的房市，不到半年就已开始复苏。而目前属于一种世界经济整体下滑的状态，但并没有对温哥华造成一个毁灭性的打击。只有slow down，没有crash。而且它有需求量摆在那里。人口增多，再加国内一些自身情况，使得人们想要把钱转出来，在国外找个地方把钱放起来。温哥华对新移民有很好的贷款政策，哪怕对非移民也有很好的贷款政策。200万以内的房子，只要给30%首付，根本不问金钱的来源。所以，这对于国内来的人士是一个很好的投资渠道。
明年市场总体乐观
对于2012年房市，苇璐表示总体还是值得乐观的。一方面，尽管目前经济有所放缓，但由于温哥华本地市场的独特性所使然，可以预计明年大幅降价的压力不大。一方面，由于加拿大长期坚持的吸纳移民政策不变，另外本地人士对房屋的置业及投资仍然是客观存在，因此苇璐个人估计增值幅度应在10%左右。
Jason Lu也赞同明年房市总体乐观的观点。他说，联邦政府目前正在积极处理移民积压的申请问题，再加上明年魁省省提名名额大幅增加，这些通过移民过来的人，对于房市的需求无论高端、中端、低端等不同层次具有需求，因此预计本地房屋市场明年不会有很大的跌宕起 伏，稳定应该是没有问题的。加之央行保持利息政策，以及卑诗省长简蕙芝也大力宣传吸引留学生政策，这对明年的房市均属于利好消息。
（本文原载于《加国地产-大温版》2012年12月号）