房地产火热，楼房成交不但没有减退，且以高姿态逐步向上，无论房屋价格或成交个案也在增加，真叫人百思不解。

房地产投资往往是大财团、大家族、退休基金投资组合内不能缺少的一部份。很多市民，特别是来自中、港、台的同胞，也基于传统的教导，抱着交租不如供楼的心态，就是千辛万苦，也会储蓄购买房屋的首期，之后再透过银行借贷，以二十甚至三十年分期摊还。

以首期付款15%计算，一间三十五万元的房屋，以二十五年分期摊还，用现时低利率年息4.5% 计算，每月大概供款1600多元。若夫妇二人一同外出工作，总算可以应付得了。 作为自住物业，总算有瓦遮头，进可攻， 退可守，不失为一好的长线投资项目。

换间更新更大的房子

可是，数年之后，楼价涨了一点，计计身家也升值了，于是心便红起来，实行以楼换楼──换新一点，换大一些。 心想，反正也是长线投资，供楼当储蓄存款，将来老年时可套现作退休生活之用。 问题来了：先前购买的房屋是为了生活上的需要，节衣缩食也是值得的。以前住的地方是一千多呎，现在再买新的房子，乃是因为生活环境改善了，收入增多，或许家庭也添了成员，所以就选上一间面积更大的，结果便换了二千多呎的房屋。其实，也许只是一千多呎便够用了﹔自圆其说的解释是多买的，便算作投资项目罢。要知道多买的一千多呎，不但没有投资现金收入，相反有更多的现金开支，房屋按揭供款增加不在话下，水电煤气费用、保养维修、保险、地税也相继增加，而开支增长的速度往往比收入更快。

为供屋 很多计划暂时搁置

为了买较大的新屋，整个家庭都要节衣省食，甚至要作出某些牺牲，很多计划也要暂时搁置。可是，有很多事情却是时间不留人的;要是父母忙于工作赚钱来供屋，以致无暇陪伴子女，这机会一旦错失，是不能赎回的。

在家庭的财政计划里，我们应该计算拨备多少钱作储蓄，多少用作开支。居住与投资不应混淆。若房屋是买来自居的，我们就应该将它的开支项目归入日常开支之内。当累积了基本的储蓄后，才可考虑将金钱运用于投资上，并好好地计划应该投资在甚么地方。有了计划，便可以朝着方向走。

积谷防飢，未雨绸缪本来是美德。但今天的事明天做，明天的事今天做，次序颠倒，问题肯定会出现。房屋与投资，值得再三思考。

需求骤增房价急升 历史危机或重现

二十一年前(1988年)，适逢有大批从香港来的新移民，房屋需求突增，房地产价格也因为需求骤增而急升。那时，在多伦多士嘉堡区一间二千呎、楼龄二十年以上的独立房屋，约值三十多万加元;但当时的利率奇高，五年期房屋按揭利率约为12%，当时需要贷款购买房屋者均吃力非常。然而，因为有大量移民涌入，特别是从香港移居的华人，不单在香港卖掉自住的房子，更将其他的积蓄都带来加拿大，形成强大的购买力，为当时楼市提供托价的根基。

三年后，加拿大进入经济衰退期，大量职位流失、失业情况极其严重，楼市立时应声下跌，很多业主及投资者大幅度割价求售，甚至有些业主只求将物业脱手，价钱再低也愿意接受，多层共管大厦(Condo)更是有价无市。市道之差，真是惨不忍睹。

炙热现象 低息所赐

现时五年期房屋按揭利率约为4%，跟二十年前的利率差距约是8%.，(即二十年前的 1/3)。现今同样购买一间座落在士嘉堡区，跟上述条件相若的独立屋，售价绝不会少于三十八万加元。

就算现时的经济状况比二十年前略佳，但新移民人数却明显地比二十年前低。现今房地产价格的帜热现象，主要应是拜低利率所赐。

随着环球政府将量化宽鬆的货币政策收紧，货币供应将会收缩，银根紧张，利率会有向上调整的必要。相信未来年利率上升1-2% 的可能性相当高。

以二十五年还款期、二十五万加元的房屋按揭为例计算，若年利率上升1%，每月的按揭供款将会增加 $140;

若年利率上升2%，则每月将要多缴$284。按揭供款每月的增幅为10.6-21.6%。

当利率从回上升周期时，房地产价格也有机会回到较为合理的价位。

需要锁定 按揭开支

若你现时的房屋按揭为浮息利率，应该考虑将它转为年期较长的固定利率，以便将按揭开支纳于自己财政能力之内。若现时个人财政预算已经十分紧拙，相信也应该是时候，重新计划支出及减少开支。未雨绸缪，居安思危，应该是现今最佳的策略。

来源: 号角 作者: 吴志昌